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周兴芳律师

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办案心得

一起房屋买卖合同再审改判案

作者:周兴芳  来源:找法网  日期:2020年03月02日

一、基本案情

民事再审申请书


申请人(原审上诉人):某某泉,男,汉族,1970年*月10日出生,住址:福建省莆田市荔城区黄石镇凤***号,身份证号码:某某32119**01100338。

申请人(原审上诉人):某某楣,女,汉族,1966年*月15日出生,住址:福建省莆田市荔城区新度镇**号,身份证号码:某某32119*812152626。

申请人(原审上诉人):某某英,女,汉族,1966年*月29日出生,住址:福建省莆田市荔城区黄石镇黄石**号,身份证号码:某某3211966032**808。

申请人(原审上诉人):某某龙,男,汉族,1959年*月26日出生,住址:福建省莆田市荔城区黄石镇华东*号,身份证号码:某某321195*60751。

被申请人(原审被上诉人):某某谦,男,汉族,1982年*月7日出生,住址:福建省莆田市荔城区黄石镇黄石居委会*54—1号,身份证号码:某某321198203070792,电话:1385027*23。

被申请人(原审被上诉人):某某棋,男,汉族,1957年*月14日出生,住址:福建省莆田市荔城区黄石镇黄石居*路54—1号,身份证号码:某某321195708140836。

被申请人(原审被上诉人):某某芳,女,汉族,1961年*月25日出生,住址:福建省莆田市荔城区黄石镇黄石*西路54号,身份证号码:某某321196112250748。

申请人因与被申请人关于房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省莆田市中级人民法院(2018)闽03民终*号民事判决,符合《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第(一)、(二)、(八)项之规定,现提出再审申请。

再审请求

1、请求撤销福建省莆田市中级人民法院(2018)闽03民终*号民事判决,改判为支持申请人二审的所有诉讼请求;

2、一、二审案件受理费由被申请人承担。

事实与理由

一、申请人有新的证据证明被申请人以自己的行为表明不履行合同的主要义务,申请人有权解除合同,故足以推翻原审法院的判决

2016年25日,申请人与被申请人签订《房产让售协议书》,在申请人交付购房款后,各申请人就听说被申请人在外欠了很多债务,但苦于无法找到证据。现申请人发现被申请人某某棋和某某芳于2015年2月21日向第三人某某梅借款400000元人民币,2015年5月23日向第三人某某水借款320000元人民币,2015年6月26日向第三人某某水借款600000元人民币,2015年11月5日向第三人某某水借款130000元人民币,2015年11月17日向第三人某某水借款450000元人民币。

从以上可知,某某棋和某某芳共欠外债1900000元人民币,担保人均为某某谦,且至今尚未归还。此外,被申请人某某棋和某某芳于2016年10月20日通过伪造的公证文书向第三人某某水、某某梅夫妇借款1000000元人民币,据了解,此笔款被申请人也尚未归还。

各申请人正是基于考虑到被申请人在外欠了很多债务,可能丧失商业信誉,有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形,才中止了剩余款项的履行,并向人民法院起诉,但对方至今并未恢复履行能力(第三人还在起诉被申请人),也未提供担保,故根据《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条的规定,申请人有权解除合同。

二、原审法院认定的事实发生错误,缺乏证据证明

(一)原二审法院的判决中关于“某某泉、某某楣、某某英、某某龙与某某谦等人签订的《房屋让售协议书》系双方当事人的真实意思表示”的认定与事实不符,因为该协议书的签订并非某某楣的真实意思表示。

2016年25日,某某楣在与某某谦、某某英、某某棋、某某芳签订《房产让售协议书》时,因考虑到涉案房屋系拆迁安置房,可能较长一段时间无法办理取得房屋产权证,担心被申请人到时违约不配合办理房产证过户手续,不想与被申请人签订购房协议。

但由于被申请人一再口头保证会履行合同义务,且隐瞒了在外欠大笔款项的事实,碍于他们情面又不好公开反对,申请人某某楣故意向被申请人某某谦报了假名,在签字时将真名“某某楣”写成“某某媚”(这点被申请人当时并不知情)。故,《房屋让售协议书》的签订并非某某楣的真实意思表示。

(二)原二审法院的判决关于“现某某谦已交付涉案房屋并缴纳了涉案房屋的‘装修保证金’与‘垃圾清运费’等费用,已经履行其合同义务”的认定亦与事实不符,因为房屋的交付不仅要有钥匙的交付,也要有交房单的签署并具备其他相关要件。

众所周知,城镇小区的每个单元的房屋钥匙是有多套的。被申请人某某谦将四个单位的安置房屋钥匙各取一把交付给申请人某某龙,其自己手上仍然保留至少一套钥匙,就像将一把钥匙交给朋友暂住一样的情形,只能说明各申请人有进入这四个单元房屋的通行证,并不能证明被申请人完成了四个单元房屋的交付使用义务。

安置房的承建开发商在向被申请人交付房屋时,应当出具《建筑工程质量认定书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《综合验收合格证》和《竣工验收备案表》(俗称“三书、一证、一表”),至少要向被申请人提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时,承建的开发商应当与业主验收交接房屋,由业主签署房屋交接单。

在本案中,申请人与被申请人既然签订了《房产让售协议书》,那么被申请人某某谦必然要履行交付房屋、将房屋移转占有的义务,而《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》复印件的交付,与各申请人签署交房单,将安置房的所有钥匙交付给各申请人,这三项是移转房屋占有的必要条件,缺一不可。

但是,被申请人某某谦并没有向各申请人提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的复印件,说明房屋就有可能没有通过综合验收,申请人入住后将很有可能无法办理产权证或者房屋可能有质量问题。同时,被申请人某某谦并没有与各申请人签署房屋交接单,只是将一把钥匙交给申请人某某龙。原审法院将房屋移转占有的义务仅仅理解为交付了一把钥匙,未免太简单、太草率了。

至于被申请人某某谦向物业公司缴纳“装修保证金”与“垃圾清运费”费,只是其自己履行了与物业公司的物业服务合同义务(物业服务合同关系和房屋买卖合同关系是两个不同的法律关系,涉及不同的法律主体),并不能证明其向各申请人履行了移转涉案房屋的义务。

三、应当参加诉讼的合同当事人某某英未能参加本案的诉讼,原审法院严重违反了法定程序

2016年25日,申请人某某泉、某某楣、某某英、某某龙在与被申请人某某谦等人签订《房产让售协议书》时,某某棋、某某芳、某某英均在《房产让售协议书》中最后的“甲方(卖方)”处签名并摁手印,表明某某英具有合同当事人的地位,但原审法院却未追加这个当事人参加诉讼。

在本案中,某某英作为某某谦的配偶在《房产让售协议书》中签了字并摁手印,且某某谦所出售的安置房屋系其与某某英夫妻关系存续期间的共同财产。因本案的诉讼标的是共同的,故系必要的共同诉讼,原审人民法院应当依职权追加某某英参加本案的诉讼。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条明确规定:“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条亦明确规定:“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定,通知其参加;……”但是原审法院没有依职权追加某某英参加本案的诉讼,严重违反了法定程序。

综上,申请人有新的证据证明被申请人以自己的行为表明不履行合同的主要义务,足以推翻原审法院的判决;原审法院所认定的事实缺乏证据证明;原审法院没有依职权追加必要的共同诉讼当事人参加诉讼,严重违反了法定程序。基于以上事实和理由,现各申请人提出再审申请,请依法改判。

此致

福建省高级人民法院

申请人:

二、判决结果

判决如下:

1、撤销福建省莆田市中级人民法院(2018)闽03民终*号民事判决;

2、某某泉等4人与某某谦等3人签订的《房产让售协议书》自本判决生效之日起解除;

3、某某谦等3人于本判决生效之日起十日内退还给某某泉等4人购房款1433860元;

4、驳回某某泉等4人的其他诉讼请求。

本判决为终审判决。

 
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